Wir kaufen eine Ruine

Seit einigen Jahren wird es zunehmend schwer, Wohneigentum zu erwerben, durch dessen Kauf nicht auch die eigenen Kinder verschuldet werden. Der Immobilienmarkt ist angespannt wie lange nicht. Sparzinsen sind quasi nicht vorhanden und gewinnversprechende Anlagemöglichkeiten sind teils mit hohen Risiken oder Amortisationszeiten verbunden. Aus diesem Grund überrascht es nicht, dass derzeit primär in das umgangssprachliche Betongold investiert wird. Für uns ging es bei der Suche nach einem Haus lediglich um Neubauten oder zu sanierende Gebäude. Beides war in unserer Region jedoch weit über Preisen, die wir zu zahlen bereit waren. Durch Zufall entdeckten wir das im Titelbild dargestellte Inserat – eine Option für uns?

Was stand zum Verkauf?

Zum Verkauf stand ein Gebäude in Lessien, einem kleinen Dorf zwischen Gifhorn, Wittingen und Wolfsburg. Das Inserat war irreführend. Es wurde die Ruine abgebildet, der Titel sprach von einem Abrissgebäude. Lt. Beschreibung war der Abriss bereits im Verkaufspreis^* enthalten. In der Theorie ging es also um rund 1000m² (die Zahl stellte sich als falsch heraus, doch dazu später mehr). Die Besichtigung mit dem Makler zeigte, dass an dem Haus nur noch finanzstarke Liebhaber Freude hätten. Das Dach war mit Asbest gedeckt, die Fassade beulte aus, der Dachstuhl brach teilweise ein – und es gab keine Abwasserleitung 😰.

Natürlich waren wir nicht die einzigen Interessenten. Zu den Privatpersonen, die das Grundstück für sich selbst erwerben wollten, fand sich auch ein lokaler Investor. Dieser hatte Beziehungen zu einem Abrissunternehmen und schlug daher vor, den Verkaufspreis zu reduzieren und dafür das Gebäude stehen zu lassen. Für die Verkäufer bedeutete dies weniger Aufwand, weshalb es nachvollziehbar war, dass sie diesen Vorschlag positiv aufnahmen. Wir mussten jedoch in kurzer Zeit entscheiden: Ein Gebot mit Abriss abgeben, bei dem wir uns uns keine großen Erfolgschancen erwarteten. Wir könnten also ein Gebot ohne Abriss abgeben oder nach einem anderen Haus suchen.

Da uns Lage und Größe des Grundstücks sowie kurze Gespräche mit den Nachbarn derart überzeugt hatten, wollten wir es zumindest versuchen. Die Rückfrage in der zuständigen Behörde bestätigte, dass das Gebäude nicht als schützenswertes Denkmal galt und einem Abriss nichts im Wege steht. Ein paar Telefonate mit in der Region ansässigen Abrissunternehmen erlaubten uns, die zu erwartenden Kosten abzuschätzen^* und ein (in unseren Augen) realistisches Gebot^* abzugeben. Auf Grund der guten Kommunikation und Rückfragen konnten wir die Verkäufer davon überzeugen, dass wir die zukünftigen Besitzer werden sollen 🥳.

Weg mit dem Haus!

Nicht ganz. Folgende Fragen-Liste (ohne Garantie auf Vollständigkeit, bei uns hat sie gereicht) muss vorab geklärt sein.

1. Besteht ein Denkmalschutz, der den Abriss verbietet/erschwert?
2. Welche Vorgaben hat die Gemeinde für einen Abriss?
3. Welche Vorgaben gibt der Naturschutz für einen Abriss?
4. Sind auf und/oder im Gebäude Schadstoffe wie Asbest verbaut? Welche Unternehmen können den Abriss durchführen?
5. Welche Aufgaben können sonst durch das Abriss-Unternehmen erfüllt werden?
6. Welcher Anbieter ist für … [-Leitungen] zuständig?
   1. Trinkwasser
   2. Abwasser
   3. Telefon

(1) Die Frage nach dem Denkmalschutz sollte bei einem alten Haus selbsterklärend sein, wurde aber schon vor dem Kauf geklärt.

(2) Je nach zuständiger Behörde kann es unterschiedliche Vorgaben geben. Diese können von bereits vorliegendem Bauantrag über Abriss-Anzeigen bis hin zu keinen Verpflichtungen reichen. In unsere Fall hätten wir nur dann eine Anzeige (inkl. Statik-Berechnung) benötigt, wenn es sich um einen Teilabriss handelt.

(3) Zwischen März und September dürfen Bäume meist nur in Ausnahmefällen beschnitten oder entfernt werden. In der sogenannten Brut- und Setzzeit nisten Vögel und andere Tiere. Uns wurde zwar eine (mündliche) Genehmigung zum Abriss seitens der zuständigen Behörde erteilt, aber falls ein besetztes Nest aus einem der zu entfernenen Bäume gefallen wäre, hätte das trotzdem hohe Geldstrafen nach sich gezogen. Aus diesem Grund konnte bzw. sollte der Abriss frühestens im Oktober stattfinden.

(4) Der Umgang mit Stoffen wie Asbest benötigt spezielle Zertifizierungen im Umgang und Entsorgung mit ebendiesen. Darüber hinaus kann man sich vermutlich nur bei diesen Unternehmen sicher sein, dass die Entsorgung mit entsprechendem Nachweis erfolgt.

(5) Wie den Bildern oben zu entnehmen, war die Einrichtung nicht vollständig entfernt worden. Der Garten war voller Nadelbäume, von denen ich kein Fan bin. Anbei, Speicher und Räume waren teils noch voller Müll. Dazu kam ein Brunnen vorm Haus, den wir zwar gerne behalten hätten, der aber spätestens beim Bau wahrscheinlich einbrechen würde. Diese Aufgaben sollte das von uns zu beauftragende Unternehmen alle erfüllen.

(6) Abrissunternehmen benötigen für den Abriss eine sogenannte Medienfreiheit. Genauer gesagt geht es darum, dass sie den Abriss ohne Gefahr für sich und andere durchführen können. Strom, Wasser und Internet/Telefon müssen außerhalb des Hauses abgeklemmt sein. Hierbei stellt sich die Frage – wer ist eigentlich für welche Leitungen zuständig, denn oft sind Versorger und Leitungsbetreiber nicht das gleiche Unternehmen. Hier muss man als Besitzer Termine machen, damit die jeweiligen Unternehmen einen entsprechenden Rückbau vornehmen. Teilweise lässt sich hier Geld sparen, indem man etwa Löcher selbst gräbt 😉.

Der Abriss

Alle zuvor genannten Fragen wurden beantwortet, ein entsprechendes Abrissunternehmen beauftragt, die Leitungen entfernt und ein Zeitkorridor für den Abriss vorgegeben. Ende Oktober ’21 war es soweit und das Abriss-Unternehmen stand vor der Tür. Zunächst wurde der Inhalt des Hauses auf einen LKW verladen. Mit Schutzanzügen wurden die Asbestplatten vorsichtig vom Dach entfernt und verpackt in einen Container gelegt. Nur ein Bagger mit einem Fahrer, der auch bei „Wetten, dass?“ auftreten könnte, wurde der Dachstuhl zerlegt, Decke und Mauerwerk abgetragen und alles in die jeweiligen Container sortiert. Die Bäume wurden mit einem gezielten Griff entfernt und von Erde befreit. In nur einer Woche war das Grundstück plan. Der Brunnen war verdichtet und große Steine ausgesiebt. Lediglich ein Apfelbaum mit einer alten Sorte blieb zurück – genau, wie wir es beauftragt hatten. Wir waren sehr zufrieden. Hier noch ein paar Bilder vor, während und nach dem Abriss.

Ist das Grundstück jetzt bebaufähig?

Das Grundstück ist zwar frei, aber bauen können wir noch nicht. Die Bodenuntersuchung hat gezeigt, dass der Boden im Bereich des Abrisses durch die Suche nach Steinen derart aufgelockert ist, dass er erst mit einer speziellen Rüttelplatte verdichtet werden muss. Da das Grundstück vor langer Zeit geteilt wurde, haben wir beim Katasteramt eine Neuvermessung beauftragt, wodurch sich unsere Grenzen verschoben und die tatsächliche Fläche kleiner als ursprünglich angegeben ist. Zwar nicht für den Bau, aber die nachfolgende Gartengestaltung relevant: Es liegen sehr viele kleine Steine und Glassplitter auf dem Grundstück. Wenn die Position des Hauses geklärt ist, werden wir den gesamten Boden sieben müssen, das wird ein Spaß… Aber dazu mehr, wenn wir vom Baubeginn berichten.

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^* Disclaimer zum Thema Geld: Wir möchten keine Details über den Grundstückspreis oder andere Kosten bekannt geben. Die (teils unseriösen 😅) Angebote des Abrisses bewegten sich zwischen 15k€ und 60k€. Schlussendlich haben wir zwar sehr viel Arbeits- und Telefonstunden investiert, der resultierende Quadratmeterpreis war jedoch halb so hoch wie in der Region für solche Grundstücke üblich.